Preliminare di vendita

Profili generali del preliminare di vendita

L’operazione avente ad oggetto la vendita di un immobile (o un trasferimento immobiliare in genere) può concludersi – dopo le rituali trattative – direttamente con la stipula del rogito di vendita innanzi al Notaio, con conseguente passaggio della proprietà in capo al soggetto acquirente.

Frequentemente però per ragioni di opportunità o per esigenze particolari degli interessati la suddetta stipula è preceduta dalla sottoscrizione di un cd. “Contratto preliminare“, con cui le parti – “Promittente Venditrice” e “Promittente Acquirente” – si obbligano a procedere in un secondo momento all’effettivo trasferimento immobiliare con la stipula di un cd. “Contratto definitivo“, stabilendo intanto il contenuto almeno essenziale del contratto definitivo, specialmente per quel che riguarda il prezzo finale, le modalità ed il tempo del pagamento e della consegna dell’immobile, la data entro cui stipulare il definitivo, eventuali garanzie, ecc.; detto altrimenti, con il preliminare si “blocca” la compravendita a determinate condizioni, che comunque possono essere variate successivamente dalle parti d’accordo tra loro.

Dunque con il preliminare non si produce alcun passaggio di proprietà nell’immediato, ma le parti assumono reciprocamente degli impegni in tal senso, che vanno rispettati; in caso di violazione di tali impegni, a certe condizioni la parte interessata alla definitiva conclusione dell’operazione può azionare il rimedio previsto dall’art. 2932 del Codice Civile, che disciplina l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.

Normalmente, in sede di sottoscrizione di un preliminare di vendita immobiliare la parte che promette di acquistare versa alla parte che promette di vendere una somma, a titolo di cd. “Caparra” (caso più frequente, anche per ragioni fiscali) ovvero a titolo di cd. “Acconto” sul prezzo finale; talvolta si assiste anche alla contestuale immissione della parte promittente acquirente nel possesso materiale dell’immobile oggetto della futura vendita; con la precisazione che in ogni caso caparre e acconti possono essere versati a prescindere dalla conclusione di un contratto preliminare.

Come detto, non occorre per forza concludere un contratto preliminare per poi stipulare il contratto vero e proprio di vendita. Tuttavia, stante il suo suddetto effetto per così dire “bloccante” delle condizioni di vendita, nella pratica quotidiana ad esso si ricorre frequentemente nell’ambito della contrattazione portata aventi per il tramite di mediatori e agenzie immobiliari; e a tal proposito occorre tener presente che l’accettazione della proposta firmata di vendita (o di acquisto, a seconda dei casi) vale già ed a tutti gli effetti quale conclusione di un preliminare.

Sotto il profilo formale e sostanziale, e fatte salve determinate eccezioni (si pensi al preliminare di vendita avente ad oggetto immobili da costruire ai sensi del D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122), il preliminare di vendita immobiliare (che in ogni caso deve essere registrato) non richiede l’intervento del Notaio, potendo essere perfezionato dalle parti tramite semplice scrittura privata. Tuttavia, è importante sottolineare che – sia pure a fronte di un aumento dei costi, comunque in parte recuperabili – soprattutto per la parte promittente acquirente l’intervento del Notaio anche in questa fase si rivela (o può rivelarsi) prezioso per una serie di ragioni, tra cui le seguenti.

In primo luogo, la presenza del Notaio è in grado, come di consueto, di attuare già in questa sede un’equo contemperamento dei contrapposti interessi delle parti.

In secondo luogo, verrebbe garantito dal Notaio il cd. “Controllo di legalità” sul contenuto del preliminare e quindi anche, in via anticipata, sul contenuto del contratto definitivo; il che rileva in particolare, com’è intuibile, sotto il profilo della commerciabilità dell’immobile in base alla normativa edilizia, urbanistica e catastale.

In terzo luogo, per propri obblighi professionali il Notaio provvederà a verificare – tramite l’esecuzione accurata delle ispezioni ipocatastali – la libertà dell’immobile in oggetto da gravami e formalità pregiudizievoli, così evitando che l’operazione si blocchi in una fase successiva, magari a fronte del versamento pregresso di caparre o acconti anche cospicui e che dovranno essere recuperati per l’interruzione dell’affare a causa appunto di quei gravami (salve ovviamente diverse scelte da parte di chi vorrebbe comprare). Ancora, si tenga conto che per il preliminare concluso tramite atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata da Notaio è senz’altro possibile azionare il rimedio dell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, nel caso di in cui una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo.

Inoltre, e non meno importante, vi è la considerazione che il preliminare concluso in forma notarile (per atto pubblico o scrittura privata autenticata) deve essere necessariamente trascritto a cura del Notaio nei Registri Immobiliari, assicurando così a chi promette di acquistare una sorta di “prenotazione” in relazione al futuro acquisto, che è in grado di farlo prevalere sia nei confronti di terzi soggetti cui la parte promittente venditrice abbia in mala fede nel frattempo trasferito l’immobile in oggetto, sia nei confronti di terzi soggetti (compreso il Fisco) che abbiano nel frattempo iscritto ipoteche sul’immobile in oggetto; fenomeni questi che sono tutt’altro che rari, specie al giorno d’oggi, e che statisticamente possono verificarsi specialmente allorchè la data per la vendita vera e propria è stata fissata in un tempo più o meno distante rispetto all’epoca in cui si è deciso di concludere l’affare.

Infine, in caso di preliminare concluso in forma notarile, è possibile pianificare nel tempo in maniera assolutamente sicura i passaggi di denaro fino al rogito definitivo, tramite il cd. “Deposito-prezzo” sul conto corrente dedicato dei Notai previsto dall’art. 1, commi 63 e seguenti, della Legge 27 dicembre 2013 n. 147: in questo modo, le somme da versare per il pagamento di caparre e/o acconti e/o saldo prezzo e le somme occorrenti per estinguere eventuali gravami pendenti sull’immobile si affidano al Notaio, che provvede ad annotarle in un particolare Registro (cd. “Registro delle somme e dei valori“) nonchè a depositarle su un proprio conto corrente “speciale” (in ragione della qualità di Pubblico Ufficiale del Notaio) vincolandole così allo specifico uso stabilito d’accordo con le parti, che conferiscono pertanto al Notaio stesso e sotto sua responsabilità uno specifico mandato professionale in tal senso. Ad esempio, in caso di preliminare avente ad oggetto un immobile ipotecato e che però dovrà essere acquistato libero dal gravame, è possibile affidare parte del prezzo concordato anzichè al promittente venditore proprio al Notaio, che con quelle somme dovrà provvedere a pagare il creditore ipotecario e ad ottenere la cancellazione del gravame in tempo utile per la stipula del rogito definitivo di compravendita.

Profili fiscali

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere sottoposto a registrazione in termine fisso e con pagamento di imposta fissa pari a euro 200,00; ciò vale sia per i preliminari in forma notarile sia per quelli conclusi tramite scrittura privata semplice (non autenticata).

Nel caso, normale, che vi siano anche caparre o acconti, occorrerà pagare la relativa imposta di registro, questa volta in misura proporzionale all’importo delle caparre e degli acconti, e dunque variabile di volta in volta.

Mentre l’imposta di registro fissa (pari a euro 200,00) versata per la mera registrazione del preliminare non è recuperabile, neppure se il contratto definitivo non venisse più concluso, l’imposta di registro proporzionale versata in relazione a caparre e acconti è scomputabile in sede di registrazione del contratto definitivo, quantomeno in relazione alle cessioni immobiliari diverse da quelle soggette a IVA; per quelle soggette a IVA invece la questione è dubbia: a fronte della tesi positiva sostenuta in alcune sentenze si pone infatti la tesi negativa propugnata soprattutto dal Fisco.

A parte l’imposta di registro, il preliminare in forma notarile implica il pagamento delle imposte di bollo e ipotecaria e di talune tasse, tra cui quella per la trascrizione del contratto.

Costi

Il costo di massima di un preliminare di compravendita immobiliare è commisurato ad una serie di fattori (imposte, tasse, spese vive, compensi professionali e oneri collegati), che variano fondamentalmente in base al prezzo pattuito per il contratto definitivo, allo studio ed all’analisi dei singoli casi concreti (che ovviamente ben possono presentare diversi livelli di complessità). Occorre peraltro sottolineare che, se è senz’altro vero che un preliminare in forma notarile comporta un inevitabile aumento dei costi dell’intera operazione in considerazione del fatto che vi è un atto notarile in più con i correlati costi tributari e professionali, è altresì vero che detto aumento dei costi si rivelerà a conti fatti “contenuto” in ragione del fatto che per un verso parte delle tasse collegate al preliminare sono come detto recuperabili e scomputabili in sede di registrazione del contratto definitivo, per un altro verso i compensi notarili saranno di regola “spalmati” sui due atti, con conseguente risparmio. A tutto ciò si aggiunga anche che le evidenti tutele sopra descritte soprattutto per la parte promittente acquirente (cioè per il soggetto che di regola è tenuto a pagare le spese del preliminare) giustificano ampiamente detto (si ribadisce: “contenuto”) incremento dei costi dell’operazione complessiva.

In ogni caso si suggerisce sempre come fortemente opportuno un confronto preliminare (anche in modalità telematiche ed a distanza) con il Notaio e con i suoi collaboratori per  valutare la documentazione occorrente di volta in volta nonchè aspetti ed implicazioni civilistici e fiscali dell’operazione.

Da ultimo, ove si ritenesse opportuno procedere alla conclusione di un contratto in forma notarile, ad esso è possibile ricorrere anche ove fosse già stato previamente sottoscritto un preliminare sotto forma di scrittura privata non autenticata o tramite accettazione di proposta di vendita formulata tramite intervento di mediatori immobiliari.

Documenti e Info per preliminari di compravendita immobiliare

Si rinvia al format “Trasferimenti immobiliari” nella sezione dedicata del sito (“Documenti“).