Profili civilistici e generali.
L’art. 1813 del Codice Civile definisce il “Mutuo” come “il contratto col quale una parte (cd. “Mutuante“) consegna all’altra (cd. “Mutuataria“) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità.“
La consegna della cosa (cd. “res“) è elemento perfezionativo del contratto di mutuo, che perciò si caratterizza, come suol dirsi, come contratto “reale” e non meramente consensuale (come è invece la “Vendita”, che appunto si perfeziona in base al solo scambio di consensi tra chi vende e chi compra). In quanto elemento perfezionativo della fattispecie, la consegna di ciò che viene dato a mutuo (normalmente danaro) è altresì elemento indefettibile, che deve quindi sempre ed in ogni caso sussistere, sia pure talvolta in maniera per così dire figurata (o simbolica), il che tipicamente avviene nei cd. “Mutui Fondiari“.
Dal mutuo (di una somma di danaro in particolare) discende l’obbligo a carico della parte mutuataria di restituire entro certe date, oltre che il capitale finanziato, anche gli interessi, come pure di eseguire ogni altra prestazione dedotta in contratto (ad esempio, penali, ecc.).
Per quanto concerne gli “Interessi“, essi possono essere di vario genere (corrispettivi, moratori, ecc.), e rappresentano il principale lucro del soggetto finanziatore nell’ambito dell’operazione di mutuo.
I Mutui Fondiari.
Si definiscono così, ai sensi dell’art. 38 del Testo Unico Bancario (T.U.B.) dei particolari tipi di mutui ipotecari, e più precisamente i finanziamenti a medio e lungo termine erogati da Banche e garantiti da “Ipoteca” (normalmente) di primo grado su immobili.
Come chiarito sopra, anche questi mutui si perfezionano con la consegna della res (qui il danaro), e dunque con l’erogazione della somma mutuata; tuttavia con riferimento ad essi, più che in altre fattispecie, l’erogazione definitiva del denaro da parte della Banca può avvenire all’esito di un certo periodo di tempo utile al fine del cd. “Consolidamento dell’Ipoteca” concessa a garanzia del mutuo stesso: infatti nella prassi bancaria di regola la somma mutuata viene messa subito a disposizione della parte mutuataria ai fini del perfezionamento del contratto (come visto sopra) ma ciò avviene solo idealmente perchè contestualmente detta somma viene costituita in deposito cauzionale infruttifero (o secondo schemi similari) a favore della Banca mutuante e poi svincolata una volta che l’ipoteca a garanzia sia stata validamente iscritta e siano decorsi dieci giorni senza che chi l’ha concessa sia stato assoggettato a fallimento (il tutto da accertare a mezzo di apposita relazione notarile). Ad ogni modo detto consolidamento dell’ipoteca è evento che nella prassi rileva nei mutui fondiari concessi a favore di soggetti che esercitano attività d’impresa o comunque fallibili; negli altri casi dipende dalle linee di condotta adottate dai singoli Istituti di credito.
Per quanto concerne la durata, il cd. “medio-lungo termine” viene fatto coincidere con un periodo di almeno 18 mesi più un giorno, conformemente peraltro a quanto statuisce la normativa tributaria ai fini dell’applicazione di un particolare trattamento fiscale di favore per dette operazioni. La durata costituisce il cd. “Periodo di Ammortamento“, che di solito è preceduto da un periodo minimo di preammortamento con pagamento di soli interessi; durante l’ammortamento, si procede al graduale rimborso del finanziamento e degli interessi attraverso la corresponsione periodica di rate di rimborso, il cui importo – a seconda dei sistemi di volta in volta adottati – potrà essere fisso o variabile, nonchè diversamente strutturato quanto alla ripartizione al suo interno della quota attinente al capitale e di quella attinente agli interessi: sotto questo profilo, si distingue per lo più tra sistema di ammortamento cd. “alla francese“, che è il più diffuso ed è caratterizzato dal fatto che le rate sono costanti e composte da una quota crescente di capitale e da una quota decrescente di interessi, e sistema di ammortamento cd. “all’italiana“, che è meno diffuso ed caratterizzato dal fatto che la quota di capitale all’interno di ogni rata è costante, per cui la quota di interessi nel tempo tende a diminuire e con essa l’ammontare delle singole rate.
I mutui fondiari possono avere ad oggetto finanziamenti di “Ammontare Massimo” pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguirsi sugli stessi; nondimeno, tale percentuale può essere portata fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative, quali ad esempio fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazioni, ecc. Inoltre, in presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie gravanti sullo stesso bene offerto in garanzia, ed ai fini della determinazione dell’ammontare massimo del mutuo fondiario, al relativo importo deve essere aggiunto il capitale residuo del finanziamento pregresso ancora in corso.
La “Ipoteca” a garanzia del finanziamento può essere concessa sia dalla stessa parte mutuataria (caso classico), che quindi assume anche la qualifica di “Datore di Ipoteca“, sia da un terzo soggetto cd. “Terzo Datore di Ipoteca“, come pure spesso accade nella pratica: si pensi al caso della ipoteca concessa da un genitore a garanzia di un mutuo contratto dal figlio. Spesso inoltre, accanto alla imprescindibile garanzia ipotecaria, vengono richieste ulteriori garanzie di tipo personale, prima tra tutte la “Fideiussione“, specialmente nella variante cd. “a prima richiesta“.
I mutui fondiari sono nella sostanza dei contratti standardizzati ed imposti, nel senso che ciascuna Banca utilizza propri schemi contrattuali prestabiliti (ovviamente da adattare per certi aspetti ai casi concreti, ad es. per i tassi di interesse) e pratica in maniera generalizzata le proprie condizioni contrattuali cui il cliente-mutuatario deve di fatto aderire senza rilevanti margini di contrattazione. Tuttavia, sulla scorta di una serie di interventi sia legislativi che giurisprudenziali, talune pattuizioni e clausole contrattuali (ad esempio penali per la estinzione anticipata del mutuo, oppure previsioni di modifiche unilaterali)) possono nel caso concreto rivelarsi vietate o comunque ammissibili esclusivamente entro certi limiti, così come determinate pratiche commerciali possono rientrare tra quelle scorrette (ad esempio in materia di polizze assicurative collegate alla concessione del mutuo): in tal senso, la presenza del Notaio quale Pubblico Ufficiale rogante rappresenta una indubbia forma di contemperamento di contrapposti interessi, come pure una forma di garanzia del cliente-mutuatario quale parte contraente “debole” in grado di presentarsi al rogito nella maniera più consapevole ed informata possibile (evidentemente sul presupposto di una fattiva interlocuzione pre-stipula con il Notaio incaricato).
Mutui con surroga.
Capita sovente che le condizioni a cui era stato in origine contratto un mutuo fondiario si rivelino nel tempo non più consone con gli interessi e le necessità economiche e finanziarie del cliente, che d’altro canto potrebbe aver individuato sul mercato delle condizioni di finanziamento più favorevoli praticate però da una diversa Banca. La legge anzi tende a stimolare questo genere di concorrenza tra Banche, consentendo così al cliente (che sia però persona fisica o qualificabile come micro-impresa) di rivolgersi – senza oneri di sorta a suo carico – ad una nuova Banca in grado come visto di erogargli un nuovo mutuo a migliori condizioni economiche, mutuo che serve ad estinguere quello originario in corso di ammortamento; con la precisazione che, in base ad un particolare meccanismo legale, la nuova Banca subentra, oltre che in in altre garanzie, in particolare nella stessa ipoteca che già garantiva il mutuo originario e che non viene cancellata ma tramite la cd. “Surrogazione” (o “Surroga“) continua per l’appunto a garantire il nuovo mutuo.
La legge parla al riguardo di “Portabilità” del contratto di finanziamento, ma la espressione legislativa appare atecnica, in quanto benchè si parli di trasferimento del contratto in realtà nulla del genere si verifica: come visto poco sopra, infatti, si stipula un nuovo contratto di mutuo con cui viene erogata una somma di importo esattamente corrispondente a quello del mutuo residuo e che viene impiegata specificamente allo scopo di estinguere il mutuo originario. Dunque non si assiste ad alcun trasferimento di contratto: un nuovo mutuo viene contratto a condizioni sue specifiche, mentre quello originario viene estinto.
Ad ogni modo, si sottolinea che grazie alla cd. “portabilità” dei mutui il cliente acquisisce solo vantaggi, in quanto le nuove condizioni di finanziamento saranno evidentemente migliorative rispetto alle precedenti, ed in più non sono previsti nè possono essere addebitati penali o oneri di sorta (compresi quelli notarili) a suo carico, in quanto l’operazione si svolge tramite procedure di collaborazione interbancaria e con costi sopportati dalla nuova Banca, nell’ottica di una strategia di acquisizione di nuova clientela, e dunque in definitiva per un proprio tornaconto, com’è ovvio ed evidente. Così come evidente appare che questa operazione, ove praticabile, è per il cliente certamente più vantaggiosa rispetto a quella, alternativa, consistente nel chiedere alla Banca che pratica le condizioni migliorative un nuovo mutuo cd. “per liquidità” – garantito da ipoteca (di secondo grado formale ma destinato a trasformarsi in primo grado sostanziale) concessa sul medesimo bene già ipotecato a vantaggio della Banca originaria – il cui importo verrebbe impiegato per estinguere il vecchio mutuo con conseguente venir meno anche della precedente ipoteca che lo garantiva. Peraltro, nella prassi bancaria sarà necessario operare secondo tale ultimo schema qualora, come spesso capita, il cliente contraesse il nuovo mutuo non solo e soltanto per estinguere il vecchio, ma anche per ulteriori sue esigenze di liquidità, e quindi in sostanza per un importo complessivo maggiore rispetto all’importo residuo del vecchio mutuo: in questo caso, mancando la coincidenza tra i due importi in discorso, non è consentito ricorrere al mutuo con surroga (o alla portabilità che dir si voglia); in teoria, tuttavia, non pare da escludere la possibilità di procedere contestualmente con un mutuo per surroga fino a concorrenza dell’importo necessario ad estinguere il precedente, con contestuale accensione di un mutuo per liquidità per l’eccedenza, garantito da una ulteriore ipoteca da concedersi eventualmente anche sullo stesso bene in riferimento al quale opera la surroga nella garanzia ipotecaria, rispetto alla quale prenderebbe un grado ovviamente successivo.
Profili fiscali dei mutui fondiari.
La legislazione tributaria prevede per i mutui fondiari e per tutte le operazioni ad essi collegate un particolare regime di favore, che si sostanzia nella previsione di un’unica imposta sostitutiva in luogo delle ordinarie imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali, e delle tasse sulle concessioni governative; a tal fine è però necessario che la Banca esprima una specifica opzione in tal senso. Detta imposta sostitutiva è prevista nella misura pari allo 0,25% calcolato sull’importo del finanziamento lordo; misura che tuttavia aumenta al 2% qualora il finanziamento fosse concesso per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazioni di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze, per i quali non ricorrano le condizioni per la concessione dei benefici per la prima casa, ovvero per i quali pur ricorrendo dette condizioni comunque non siano stati richiesti i detti benefici. Tenuti al versamento della imposta sostitutiva in discorso sono gli stessi Istituti bancari, che computano il relativo costo a carico del cliente stesso trattenendo il relativo importo in sede di erogazione del finanziamento.
Per quanto riguarda i mutui con surroga, infine, per espressa previsione legislativa non sono dovute nè le imposte ordinarie nè l’imposta sostitutiva di cui sopra; ciò nell’ottica di favorire ulteriormente questo genere di operazioni.
Costi.
Il costo di massima di un mutuo fondiario è commisurato ad una serie di fattori (tasse ipotecarie e di Archivio Notarile, spese vive, compensi professionali e oneri collegati), che variano fondamentalmente in base al valore dell’ipoteca concessa a garanzia (il cui importo è normalmente doppio rispetto a quello del finanziamento) ed allo studio ed all’analisi dei singoli casi concreti (che ovviamente ben possono presentare diversi livelli di complessità).
In ogni caso si suggerisce sempre come fortemente opportuno un confronto preliminare (anche in modalità telematiche ed a distanza) con il Notaio e con i suoi collaboratori per valutare la documentazione occorrente di volta in volta nonchè aspetti ed implicazioni civilistici e fiscali dell’operazione.
Documenti e Info per mutui e surroghe.
Per i mutui collegati alle vendite (e dunque per i casi in cui il prezzo della vendita sia pagato in tutto o in parte con il netto ricavo di mutuo) si rinvia al format “Trasferimenti immobiliari” nella sezione dedicata del sito (“Documenti”); si richiedono inoltre i Contatti della Banca.
Per i mutui non collegati alle vendite e per le surroghe:
- documenti e codici fiscali di chi richiede il mutuo/la surroga;
- i Contatti della Banca mutuante;
- dati catastali e titolo di proprietà (in copia) del bene da ipotecare;
- (solo per le surroghe) copia del precedente mutuo da sostituire;
- sono fatti salvi ulteriori documenti e/o informazioni da richiedere in corso di istruttoria, caso per caso.
